掘金柬国丨看柬埔寨人口红利如何影响房地产业发展

宏观经济学永远关注的话题是探索经济的增长。主流经济增长理论一般把资本、劳动、技术进步、制度转变等因素当作影响经济增长的主要动力。

二战以后，实现经济腾飞的国家一般都经历了三个人口结构阶段。

第一阶段，二战后10到20年内即婴儿潮一代。在和平环境下收入的提高和婴儿死亡率的下降，人口增速快于收入增速，人均收入较低，经济增长慢。

第二个阶段发生在婴儿潮一代的20-50年内，随着人口控制政策的推广和收入的增加，出生率下降，此前的婴儿已经承认，进入劳动力市场，组成了劳动力大军，相对来说，社会上能够创造财富的人变多了，从而带动了GDP的高速增长。

第三阶段是在婴儿潮一代出生50-60年后，人口控制政策和年轻一代倾向于小家庭导致婴儿潮之后出现了婴儿低谷，当婴儿潮的一代开始退休时，婴儿低谷出生的一代在数量上无法接替前人，人口中劳动者的比重下降，导致投资供给下降，进一步降低了经济的增速。

所以，从投资的而角度来看，应该往哪投资，答案是显而易见的。当然是人口年轻化的地方投资。

2017年人口普查显示，柬埔寨的人口在1600万，其中人口平均年龄为27岁，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，整个柬埔寨的人口呈现出中日韩等国家梦寐以求的金字塔型！

随着柬埔寨城市化进程的加速，每年都有16.2%的人离开农村去城市学习和工作，有3.1%的人不再从事农业，转行从事第二产业。这意味着在城市中需要提供更多的房屋来满足居住需求。

此外，一些年轻人需要结婚生子，对于有些家庭人员较多的来说，原有的房屋已经满足不了居住需求了，因此这无疑是城市购房的一个潜在市场。

同时，人口年轻化也在潜移默化的改变着柬埔寨人的传统居住观念。以往柬埔寨居民更愿意选择排屋，而随着人民对生活品质的提高，很多年轻人更愿意选择居住配套设施齐全，装修精致现代化的公寓居住。

由于具有无限发展的优势，国际上很多国家对柬埔寨加大投资，日本对柬埔寨的投资总而达15亿美元

此外中东阿联酋国与柬埔寨也建立了两国友好协议，阿联酋王子阿梅德对投资柬埔寨充满兴趣，希望通过两国建交与投资方式参与柬埔寨的发展。 

随着外资的进入，越来越多的外国人前往柬埔寨经商、旅游，现代化高端公寓成为他们的刚需。

在2023年第32届东南亚运动会将在柬埔寨举办，届时金边将成为整个东南亚关注的焦点，这对柬埔寨的房地产是一重大利好，而且前柬埔寨地产正在升值期。

金边人口预计将会持续增长。根据TRADING ECONOMIC官方数据显示目前柬埔寨人口1600万人。

在《2020年金边城市总体规划》中数据显示金边在2013年的人口普查，金边人口约有200万人，人口年均增长率為2.5%，预计到了2020年，总人口将达到300万人，居住需求仍持续增长。

有如此大的人口增长速率，对房屋的需求量也同比增长。但是，据金边国家建设部公布数据，金边将建成将近2.5-2.8万套公寓，明显出现供不应求的现象。

据CBER数据显示金边公寓租金回报率保守估计在8%-10%左右，很关键是，外汇不受管制，可见现在柬埔寨市场是一个比较可观的价值洼地，因此当下正是投资柬埔寨房产项目的最佳时期。

随着"房子是用来住的，而不是用来炒的"房地产价值定位，现在国内的房地产产业正在缓慢'退烧'；加之目前房地产行业确实有一些走下坡路的趋势，让一些投资者看不到投资的机会。那么当国内房市如此不景气的情况下，海外市场就不失为一个好的投资渠道。投资海外地产的国人越来越多，而临近国土、多居华侨、与中国关系密切的柬埔寨也就成了国人的重点关注区域了。

柬埔寨积极响应"一带一路"倡议

柬埔寨应该是东盟成员国里面最早，非常强烈的表示支持中国"一带一路"倡议，表现配合的一个国家。随着中国"一带一路"策略的发展开来，柬埔寨作为一个毗邻中国的重要国家，其各项社会经济的发展也将得到相应的辐射。

其实谈到柬埔寨要如何参与"一带一路"，首先要认识到柬埔寨国土面积非常非常的小。一个北京市其实等同于23个柬埔寨，柬埔寨的基础建设已经十分完善，在"一带一路"这个背景下，柬埔寨能够进一步发挥出区域优势，尤其是房地产优势。目前，柬埔寨国内以及中国地区的房地产开发商，纷纷前往柬埔寨投资。

"一带一路"联动柬埔寨房产发展

自从2011年以来，中国就是柬埔寨最大的外国直接投资（FDI）来源地。而在所有外国投资中，排名前五位的是中国、韩国、日本、泰国和新加坡。柬埔寨与东盟国家和中国关系良好，而且柬埔寨将自身发展战略与中国"一带一路"倡议对接，大力进行基础设施建设。

中国对柬埔寨的投资带动了大量的就业机会，正在施工的新建筑到处都是，大部分都来自中国的投资。

这种现象表明，在"一带一路"的背景下，人们所面临的投资机会更多，给柬埔寨房地产信息提供了全面的传播渠道。在"一带一路"的背景下，柬埔寨的房地产投资也会加大。

柬埔寨地产市场火爆，有法律保障

过去几年来，柬埔寨房地产发展迅速。随着大量投资（主要来自中国）的流入，房产建设项目如火如荼地发展起来。

2010年5月，柬埔寨政府推出《外国人不动产产权法》，规定外国人和本国人一样享受柬埔寨房产的永久产权待遇。同时，柬埔寨也没有过多的税费。

外国资本大量进入柬埔寨房地产市场，除了《外国人持有产权法案》提供的产权优惠外，柬埔寨的外汇政策也是一大推动因素。以首都金边为例，目前的房价涨幅约为每年15%，租金回报率约为7%至10%，而且整个金边的可出租公寓远远少于常驻外籍人口，配合上开放的外汇政策，在柬埔寨投资房产有着巨大的收益回报率。

而与东南亚其他国家相比，柬埔寨还有一大优势：使用美元交易。这对于海外市场而言，无疑增加了房产价值的稳定性，新加坡、中国台湾、韩国、日本的"淘金者"纷纷来到柬埔寨投资置业。

柬埔寨房屋租金回报率高

房子的价值就是它的居住属性，体现为租金回报率，租金回报率高的房地产才有可投资性。

租金回报率高，意味着一座城市的房产相对而言，出现泡沫的可能性更低，因此只要国家经济不出现大的衰退，房产价格维持稳定性增长是大概率事件。

根据2018全球城市租金回报率排行，金边的租金回报率达到了6.92%，排名全球第四、东南亚第一。而且柬埔寨金边过去一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达16.7%。柬埔寨金边成为海外置业投资回报最高的城市。

国际大环境的有效推动

在全球整个制造业转移的大潮下，东南亚已经是唯一一块可以承接中日韩低端制造业的区域。这个大趋势不会改变，因此东南亚整个区域的经济向上发展的趋势也是不可逆转的，而柬埔寨就正好抓住了这个机遇。

近几年来，亚洲经济已经开始在世界经济上站稳脚跟，逐渐成为了推动世界经济增长的主要动力。对于东南亚国家来说，其房地产行业具有高投资回报率、投资低等众多优势，也就吸引了众多投资者的眼光。

随着中国"一带一路"的经济发展，未来的柬埔寨将会在房产发展上和中国国内有着更为紧密的合作；柬埔寨的各项发展，还将会得到进一步的提升。

房产的发展趋势早就突破了国家的界限，开始趋于全球化，这种全球化不仅仅是开发商的全球化，也是投资者的全球化。随着国内的投资机会逐渐减少，柬埔寨逐渐成为国人房地产投资的热点地区。