柬國房產Q&A

由於柬埔寨實行開放的自由市場經濟政策，國內經濟活動高度自由化，此開放的政策制度吸引著大量外資不斷地湧入國內，對柬埔寨國內經濟發展有著極大的推動力。這也使得建築業、房地產業漸漸的成為經濟發展的重要支柱，並在國內迅速的火熱起來。 

一、柬埔寨的產權問題： 眾所周知，柬埔寨的土地是可以私有的，隨著柬埔寨的不斷發展，其地價也不斷暴增，此時買土地投資是最好的時機。但是身在異國，土地也不是隨意就能購買的。 

1.柬埔寨土地所有權按憲法規定，只限于該國人民方能擁有。
2.就公司而言，也只有在其51%的股權屬柬資的情況下，才可以申請購買土地。
3.在柬埔寨，土地產權和房屋產權只能二擇一。當地人購置排屋(連地)，只有土地產
   權沒有建築物產權。
4.外國人持有2樓以上產權，只登記建築物產權，沒有土地產權。根據產權條規，外
   國投 資者不能合法擁有地面層公寓，所有外國投資房比例最多也只能達到一棟共管
   公寓大樓 的70%。 

但是房產證即完整產權，外國人的權利也和本國人完全一致，未來如果改建還可以依房產證上的土地面積的比例處置。 儘管如此，外國人租賃一套有土地的房子最長期限可達50年，而且還可續約50年。但是，時間再長也比不上永久產權的好。所以，買房子也要精心提挑選地皮、價格且有實際地產證的，這樣既能確保安全，也更能確保受益的空間。 

二、柬埔寨不動產產權證： 
一般柬埔寨人有所稱兩種不動產權形式。當地人稱為"軟卡"和"硬卡"。  

1.硬卡
指中央政府基於土地法所承認的產權持有形式，其中包括國家級土地部門和國土辦公室 充分認可的詳細資訊，在實際及法律上是有保障的。由柬埔寨中央政府發放，產權所有 年限為永久產權，也是最好的土地產權證明。其種類包含: - 不動產持有證書(或稱土地使用證書) - 不動產所有權證書(房屋使用證書) 兩者都是依土地法在地政機關登錄的憑證，並以官方良好硬質紙張印製，可抵押給銀行 進行貸款。

2.軟卡 
指由地方政府核發，在實際應用中是對於主張該項產權的證據。由區政府或分區政府 核發的軟卡產權，即以實際登記年限為准。 土地法在2001年通過已過了十五年了，由於柬埔寨大部分土地仍沒有在政府機關登 錄，所以軟卡檔在柬埔寨這個社會算是非常普遍的。本地人通過村長或自己的關係在 地方政府備案一下就開始交易了。但是如果想要轉換成硬卡需有法律裁定以及確認才 能認定為合法所有人。 

三、 轉換硬卡需要什麼手續
法令要求，持有軟卡申請轉換成硬卡前，將有一個月的公告期。這段公告期、測量、 劃界，及準備地GPS所印圖，土地勘察。持有臨界土地所有權人必須檢查這份調查報 告，若有意義需依書面方式在向地政機關陳情，才能正式核發硬卡。 很多人都是在這個階段出現問題! 許多外國人投資的軟卡，在這個公告階段出現3～10個人出現說是自己的。官司打個沒 完到最後還要賠償很多人錢財才能開始下一步驟。 

GPS定位以及劃分土地界限的時候更頭疼的問題出現了。周邊的地主找各種關係與你找 碴。由於你的土地界限是模糊的，別人在你土地上蓋房子或者弄一堵牆，慢慢蠶食你 的土地。如果吃虧一點其它土地都能拿回來就好說了，有權有勢的本地人會讓你無法 轉手，也無法轉變成硬卡。最後也只能是騎虎難下了。 

而針對網上傳聞柬埔寨所存在的，部分99年產權房的陷阱問題，其實也就是硬卡、軟 卡二者區別帶來的問題。大家也不必驚慌失措，因噎廢食，只要找對開發商、通過合法購地擁有土地產權，就可以根據法律規定協助辦理硬卡，擁有合法的土地上建築物的永久產權。